房产百科：二手房过户流程、资料、风险

       二手房过户流程

       （1）签订房屋买卖合同

       签订房屋买卖合同是房屋交易的第一步，也是完成房屋过户手续最最重要的一步。二手房交易除了签订房屋买卖合同，还要拥有房屋的不动产证和土地使用证才能进行交易和过户手续。

       （2）提出过户申请

       房屋交易双方在签订购房合同之后，要尽快到房地产管理部门进行过户申请。

       （3）房地产管理局部门对房屋进行测绘和评估

       房屋交易双方提出的房地产过户申请在房地产管理部门的审核下，会在15日内作出是否受理申请的回复。

       （4）缴纳税费

       除了缴纳基本的房款之外，还要缴纳一定的税费，这是拿到不动产权证的前提。二手房交易要缴纳契税、缴纳增值税和个人所得税。

       增值税

       增值税税率为 5%，附加税税率为0.6%，在实际操作中，增值税与附加税绑定征收，总税率为5.6%。若房屋满两年（以房产证登记日期或契税发票日期更早者计算），则免征增值税。

       契税

       契税税率与房屋面积及购房者名下房屋套数息息相关。其中认定首套二套新标准为：拟购住房所在县（市、区）行政区域内查询购房者名下的房屋套数，以此确定缴税标准。

       ①个人首套房：90（含90）平以下契税税率为：1%；90平以上契税税率为：1.5%

       ②个人二套房：90（含90）平以下契税税率为：1%；90平以上契税税率为：2%

       ③个人三套房：统一征收3%

       个税

       若房屋满五年唯一，则免征个税；另外个税税率因房屋性质不同会出现差别，具体征收标准如下：

       ①房屋性质为商品房，个税税率为2%；

       ②房屋性质为公房、经济适用房、房改房、集资建房、解困房：个税征收1%，同时 需征收1%土地收益金；

       ③房屋性质为拆迁房、安居房：个税征收1%，无需缴纳土地收益金；

       ④拆迁返还的经济适用房出售后再次交易：个税征收2%，土地收益金征收1%。

       （5）核发过户单，领取不动产权证

       房产过户本质上是房屋所有权的转移，所以最终要以拿到房屋的不动产证为目的。

       二手房过户资料

       1. 转移登记申请书；

       2. 申请人(代理人)身份证明复印件(核对原件)；

       3. 房屋所有权证；

       4. 房屋买卖合同；

       5. 申请人(卖方)婚姻状况证明(单身证明、结婚证、离婚证、生效的法律文书)复印件(核对原件)，或登记机关根据需要提供的结婚登记审查表；

       6. 代理人需提交经公证的委托书；

       7. 处分未成年人的房屋时，监护人应提供经公证处分的房屋系“为未成年人的利益”的书面保证；

       8. 涉及未成年人的房屋时，其监护人需提交监护公证书；

       9. 外籍人士(含香港、澳门、台湾)购买的须出具西安市涉外房地产审批意见书；

       10. 房屋分层分户平面图或房屋分户测量图、配图说明、房屋四至墙界表等；

       11. 房屋产权交易登记信息查询证明(核档证明)；

       12. 登记机构认为必要的其他材料。办理流程：受理—录入—扫描—审查—审核—移交产权中心。

       二手房交易风险

       （1）取得放款承诺

       在签约之前卖方通常只能够得到买房的首付款，而尾款的话通常是通过银行支付，所以在这个过程中就要注意到银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。

       （2）定金

       业主收下定金之后若是买方反悔，那么定金卖方是可以没收的，若是业主反悔的话那么就要加倍偿还买方，需要明确定金的担保制约作用。

       （3）选择正规中介合作

       很多人需要卖房的情况下就会选择与中介公司合作，以中介公司的名义挂牌出售这样的客源就会多很多。但是要注意到的是作为业主在与中介公司合作之时要明确中介公司的委托方式以及挂牌期限，除此之外，自己作为业主也不要轻易收取中介的定金。建议在选择中介机构时，尽量选择正规的中介机构，这样的中介业务技能成熟，也相对安全保障。