这四个认知误区告诉你该如何正确投资买房

       春节过后，气温回暖，市场估计也会热闹起来。一年之计在于春，要不要买房？要不要跟风？可能有些人会觉得纠结。

       其实，市场就那么点事，历史总是一再循环，只不过很多人忘却了经验。下面四点分析，基于市场规律与经验，买不买房，或者为啥买了房不赚钱，看了心里应该会有数了。

       认知误区一：舍不得孩子套不着狼，舍不得利息买不到房；富人思维是即使再有钱也要贷款买房，首付越低越好，年限越长越好。

       更正：没听过一句话吗？穷人负债，越来越穷，富人负债，越来越富。贷款思维没有错，用银行的钱，用对了，那是高明的投资手段。怎么衡量用的对不对？那就要看现金流，而非借钱买了多少房。

       目前来看，平均5.5%的贷款利率，既无法对冲2%-3%的租金回报率，也高于当下的房价上涨幅度和未来房价上涨速度的预期。毕竟，房住不炒不仅仅是句口号，也事关金融安全与经济安全。

       所以，这种情况下，高杠杆买房，资金支配上是入不敷出。从现金流衡量，此时买入的房子不是资产，而是负债。这种情况下盲目跟风买房，造成可支配收入减少，生活更加贫穷；而且目前经济不景气，工薪族被裁员的几率大幅增加；高杠杆买房+裁员，基本上就等于“断供弃房”了。

       认知误区二：通胀时代，用房子对冲货币贬值，再合适不过了。

       更正：2018年底，CPI和PPI数据双双进入下行通道，12月官方的制造业指数跌破50%的荣枯线，创34个月新低。如果说进入通缩周期，那有点危言耸听了，但通缩的预期增加了，投资萎缩，低速发展可能性加剧。这种情况下，谨记四个字：现金为王！简单说，钱越来越值钱，也越来越难赚。“现金为王”不是把所有的债务都清了，把所有的房子都卖了，把钱存银行，而是指低负债——谁没有负债，谁就是赢家；而如果此时还有大量负债，尤其是网贷、信用卡套现这类高利率的负债，那未来支付的利息成本，会成为生活的重大负担。

       认知误区三：战略上城市包围农村，战术上农村包围城市；大城市限购，去小城市；市区限购，去郊区。

       更正：如果是自住用途，就需要根据自身的工作需要，子女的教育位置需要来安排购房地点和区域。毕竟，自住是满足生活为第一矛盾来考虑的，难道为了买一个房子要天天搭车两个小时去工作和生活才是幸福和成功的体现吗？

       如果是投资，种种迹象表明，2019年二线城市整体将平稳下探，二手房有价无市会进一步加剧，继而价格也会松动。而随着棚改货币化结束，三四五线城市将迎来回调和下跌；而且没有人口流入、没有经济亮点的地区，房价可能将长期低迷，难现回暖。

       认知误区四：对于有思想力和行动力的人来说，任何时候都是机会；思路决定出路，贫富皆由思想决定。

       更正：谁都想挣钱，如果只是靠想，人人都成富翁了。

       行动力要有，脑子也要有。正确的财富观念，才能引领正确的投资方向；但方向对了，方法错误，一样不得要领。对于买房个人来说，要形成正确的房产财富价值观，要让房产变成自己的提款机（融资载体），而不是把它变成储钱罐（买自住房）。要让房子为我们更好的生活工作，而不是我们辛苦工作为了房子。

       至于说靠房子能不能赚钱，谨记房价不是坊间机构说涨就可以涨的，收益也不是由他们一张嘴吹出来的；而当房住不炒一再提及，楼市可以说进入了“政策市”状态的时候，那就是投资者必须重新梳理自己的投资思路的时候。

       综上而言，研判楼市走向，除了听各路人马的呼声，更重要的是从数据入手，用科学的房产投资理论分析。把风险控制提上日程，以科学的眼光研判市场，以独立的思维去判断走势，只有这样，才能走出“投资啥啥赔，卖出啥啥涨”的怪圈。