央行发文：10月8日起调整个人住房贷款利率！

       8月25日，央行宣布个人房贷利率调整新政。根据新政规定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

如图↓

图片来源：央行官网

       名词解释：

       LPR：是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。最新的LPR每个月由央行公布。

       举例：比如8月20日央行公布的LPR是4.85%，银行给“优质客户”马爸爸贷款利率就是4.85%，而你可能因为没及时还马爸爸的花呗（你就是银行不那么优质的客户），银行给你的利率就加100个基点，即5.85%。

       新政背景：

       8月17日，央行宣布改革完善LPR形成机制。新机制目的是引导资金进入实体经济，增强货币政策对贷款利率的引导作用。

       而个人住房贷款利率也是贷款利率体系的组成部分，而且是重要组成部分，因此，个人住房贷款定价基准也需从以前的贷款基准利率转换为LPR。

       新政解读：

       一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

       解读：个人房贷利率计算方式完全改变，“基准利率”退出历史舞台。你的房贷利率=最新的LPR+基点。

       比如最新的LPR是4.85%，而你的贷款合同里的约定的加点数值是100（名词解释：1个基点=0.01%），那么你的贷款利率就是4.85%+（100*0.01%）=5.85%。

       注意！加点数值是在签合同时就约定的（具体怎么约定后面会讲到），而且在合同期是不变的。

       影响：房贷利率更加市场化，商业银行定价权提高了，购房者可以货比三家选择最适合自己的银行选择房贷。

       二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

       解读：以前对你房贷多少的影响是央行加息或者降息，现在的影响是你在签贷款合同时，在合同里约定的重新定价的周期。比如，如果在合同里约定30年不变，那么你的房贷利率就一直不变，就是你签贷款合同的前一个月的LPR+基点。

       也有可能跟银行约定一年一变，比如，你8月25日签的贷款合同，约定一年一变，那么你明年（2020年8月26日-2021年8月25日）的房贷利率就是2020年7月20日的LPR+基点（基点是签合同时固定的，再强调一变），以此类推。

       三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

       解读：以前首套房贷利率有可能在基准利率上下浮，或者打9折之类的，现在不行了，首套房贷利率只能高于最新的LPR，不能低。二套房贷利率不能低于最新的LPR+0.60%，比如按当前LPR4.85%算，二套房贷利率不能低于5.45%（4.85%+ 0.60%）。

       四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

       五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

       解读：第四五点结合起来说。第四点核心是因城施策，第五点的核心是因人而异。

       第四点在国家层面确定贷款利率下限后，各个地方可以根据地方实际情况，也来设定一个地方的下限，比如国家设定的下限是LPR+100基点，地方还可以在此基础上再加50点，即地方房贷利率下限就是LPR+150基点；而第五点，就是银行会对个人进行再评估，比如你征信不好，银行可以再在地方下限基础上再加20个点，最终确定你的房贷利率=LPR+100基点（国家）+50基点（地方）+20基点（银行）。

       六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

       七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

       解读：10月8日开始执行新政。10月8日之前的按老规矩办。

       八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

       解读：商业用房最低房贷利率=最新LPR+0.06%；公积金贷款利率政策不变。

       新政影响：

       中原地产首席分析师张大伟认为，政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。但东北证券研究总监付立春认为，未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。房地产投机难度大幅提高。房地产市场可能更加平稳，成交量可能会有下行压力。

本文来源：央行官网、合家网